El pasado 22 de marzo el Gobierno aprobó las nuevas medidas urgentes que afectan directamente al alquiler de vivienda. Los abogados sostienen que, hasta que el RDL no sea convalidado, los inquilinos solo tienen una mera expectativa de derecho. Esa expectativa solo se convertiría en un derecho consolidado en el momento de la convalidación.
Aunque la medida ya está en vigor, el Parlamento debe ratificarla antes del 21 o 22 de abril. Según marca la Constitución, el plazo para convalidar un Real Decreto-ley es de 30 días desde su publicación; de no celebrarse la votación a tiempo, la norma perdería su continuidad
Si eres propietario o tienes un contrato en vigor y esta medida puede afectarte debes saber que si finalmente decae, como apuntan todas las fuentes consultadas, solo podrán beneficiarse de la prórroga de dos años los inquilinos que lo hayan solicitado y cuyos contratos finalicen entre el 22 de marzo y el día de la publicación en el BOE de la derogación del Real Decreto. Los contratos cuya finalización sea posterior a la derogación del Real Decreto no podrían beneficiarse, a pesar del relato que algunos partidos políticos y lobbies inmobiliarios de extrema izquierda están creando.
Para acogerse a la prórroga, los inquilinos deben verificar que su contrato esté sujeto a la LAU y que su vencimiento se sitúe entre el 22 de marzo y la fecha de publicación del acuerdo del Congreso en el BOE. Asimismo, es imprescindible comunicar la solicitud de forma fehaciente al arrendador, ya sea mediante burofax o carta certificada, asegurándose de que el documento esté debidamente firmado.
Prórroga extraordinaria del alquiler: hasta 2 años más
Una de las principales novedades es la posibilidad de alargar determinados contratos de alquiler hasta dos años adicionales.
Esta medida se aplica a:
- Contratos de vivienda habitual en vigor
- Que finalicen su prórroga obligatoria o tácita antes del 31 de diciembre de 2027
En estos casos, el inquilino podrá solicitar una prórroga anual (hasta un máximo de dos años), que el propietario deberá aceptar salvo excepciones legales o si existe un acuerdo distinto entre las partes.
Durante este periodo:
- Se mantienen las condiciones del contrato vigente
- La renta solo podrá actualizarse según lo previsto en el contrato
Esta medida no se aplicará si ambas partes acuerdan renovar el contrato o formalizar uno nuevo con una renta inferior.
Límite del 2% en la actualización del alquiler
Otra de las medidas clave es el establecimiento de un tope del 2% en la actualización anual de la renta para determinados contratos anteriores a la Ley de Vivienda de mayo de 2023.
Su aplicación varía según el tipo de propietario:
- Grandes tenedores: el límite del 2% es obligatorio
- Pequeños propietarios: dependerá del acuerdo entre las partes
- En ausencia de acuerdo, la subida no podrá superar el 2%
Este límite estará vigente, según la normativa actual, hasta finales de 2027.
Qué revisar si tienes un alquiler en vigor
Para anticiparte y tomar decisiones informadas, es recomendable:
- Revisar los contratos que vencen antes del 31 de diciembre de 2027
- Comprobar el sistema de actualización de renta (IPC, IRAV o límite del 2%)
- Valorar con antelación posibles renovaciones o nuevas condiciones
- Hacer seguimiento de la tramitación parlamentaria de la norma
Cada contrato requiere un análisis individual para determinar su situación concreta.
¿Qué inquilin@s pueden solicitarlo?
Los inquilinos cuyos contratos finalicen durante la vigencia del presente Real Decreto (RD) tienen el derecho garantizado a solicitar una prórroga de dos años, siempre que realicen la solicitud mientras la norma esté activa.
Validez del Derecho Ejercido
Incluso en el escenario de que el decreto no fuera convalidado posteriormente por el Congreso, se puede sostener la validez de la prórroga basándose en los siguientes puntos:
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Ejercicio bajo norma vigente: El derecho se consolida en el momento en que el inquilino lo ejercita bajo el amparo de una ley que, en ese instante, es plenamente válida.
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Vencimiento del contrato: El factor determinante es que la fecha de finalización del contrato coincida con el periodo de vigencia del decreto.
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Jurisprudencia del Tribunal Constitucional: Según la STC 111/1983, aunque un Real Decreto-Ley tiene un carácter provisional inicial, sus efectos jurídicos son vinculantes desde su publicación.
Nota clave: La provisionalidad del decreto solo desaparece tras la convalidación del Congreso; sin embargo, los actos jurídicos realizados durante su vigencia (como la solicitud de prórroga) mantienen su eficacia por haberse producido bajo el marco legal vigente en ese momento.
¿Qué recomiendan los expertos?
Algunos expertos aconsejan a los propietarios no aceptar expresamente estas solicitudes hasta conocer el resultado parlamentario. El motivo es claro: si aceptan ahora y el decreto no se convalida, la aceptación podría tener fuerza vinculante como acuerdo entre las partes. Es decir, todo lo que acepten previamente, si luego decae el Real Decreto ley, les obligará después.
Si la solicitud no es fehaciente, el propietario podría incluso optar por no contestar hasta que exista mayor seguridad jurídica.
Un mercado con mayor incertidumbre
Estas medidas buscan reforzar la protección del inquilino, pero también generan incertidumbre en el mercado.
El equilibrio entre seguridad jurídica y acceso a la vivienda vuelve a situarse en el centro del debate, en un contexto marcado por la escasez de oferta.
Asesoramiento personalizado para propietarios
Si eres propietario y quieres saber cómo te afectan estas medidas en tu caso concreto, es importante analizar tu contrato con detalle.
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