La nueva regulación introduce medidas sobre actualización de rentas, prórrogas, alquiler temporal y por habitaciones, reparaciones y protección frente a desahucios. Su aplicación depende del tipo de contrato y del calendario previsto para cada medida.
16 de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, aprobado el 6 de octubre y con entrada en vigor el 8 de octubre, incorpora cambios que afectan a la gestión de viviendas en alquiler y a determinadas operaciones inmobiliarias.
En Mimaison repasamos las principales medidas y sus consecuencias prácticas. Una cuestión resulta esencial: la entrada en vigor del decreto no significa que todas sus disposiciones se apliquen inmediatamente ni que modifiquen de la misma manera los contratos anteriores.
Actualización del alquiler y prórrogas extraordinarias
Para las revisiones anuales comprendidas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el decreto establece un límite extraordinario del 2 % cuando no exista un nuevo acuerdo para esa revisión. También deben respetarse los límites inferiores que correspondan por el índice contractual o por el IRAV.
Por ejemplo, si una renta de 1.000 euros puede actualizarse un máximo del 2 %, pasaría a 1.020 euros. Si el índice aplicable determina una subida del 1,5 %, el resultado sería de 1.015 euros. Además, sin pacto de actualización no existe una subida automática.
La norma también contempla una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años, para los contratos y vencimientos incluidos. Debe solicitarla el inquilino y exige, entre otras condiciones:
- Estar al corriente de pago.
- Haber cumplido puntualmente durante los ocho meses anteriores.
- Cumplir los demás requisitos legales aplicables.
No se trata, por tanto, de añadir automáticamente dos años a cualquier alquiler: deben comprobarse el vencimiento, los requisitos y las excepciones.
Pasados los 5 años de contrato, si la propiedad necesita la vivienda para uso propio, deberá notificar con al menos 6 meses de antelación (no 4 como anteriormente) la no renovación del contrato
Más precisión en el alquiler temporal y por habitaciones
El alquiler temporal debe responder a una necesidad real, justificada y acreditable, que figure expresamente en el contrato. Fijar una duración de once meses no demuestra, por sí solo, que una estancia sea temporal.
El nuevo régimen regula estancias superiores a 31 días y, como regla general, de hasta doce meses, con previsiones para la continuidad justificada y el encadenamiento de contratos. Los contratos temporales anteriores al 8 de octubre requieren revisar su régimen transitorio.
En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de los contratos simultáneamente vigentes sobre una vivienda no puede superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa, en los términos del precepto. En zonas tensionadas se añaden los límites específicos correspondientes.
Fuera de esas zonas, cuando no existe contrato de vivienda completa que sirva de referencia, el artículo no establece un método general para calcular ese importe. Conviene evitar comparaciones con precios estimados de anuncios como si fueran automáticamente un límite legal.
Honorarios y transparencia en los anuncios
La regulación impide repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y formalización en el ámbito previsto por la norma. Cambiarles el nombre no modifica su naturaleza.
Los servicios adicionales a cargo del inquilino deben cumplir tres condiciones:
- Ser opcionales.
- Haber sido solicitados expresamente por escrito.
- Contar con información previa sobre su coste.
También cobra importancia la claridad de los anuncios: la renta y los gastos exigibles deben explicarse de forma transparente, comprobando que cada concepto pueda repercutirse legalmente.
Reparaciones y finalización del contrato
El propietario mantiene la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, debe distinguirse entre una avería por antigüedad, una pequeña reparación por uso ordinario y un daño causado por el inquilino.
En cuanto a las pequeñas reparaciones:
- Vivienda habitual: las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario siguen correspondiendo al arrendatario.
- Vivienda temporal sometida al nuevo régimen: se atribuyen al propietario.
El decreto introduce procedimientos para reclamar determinadas reparaciones: en la vía general se contempla un requerimiento escrito con presupuesto razonable y un plazo de quince días naturales para aceptar, proponer una alternativa o ejecutar la reparación. Para la vivienda temporal se establece un plazo de respuesta de cinco días hábiles.
Descontar una reparación de la renta exige cumplir los requisitos correspondientes; no permite dejar de pagar unilateralmente ante cualquier desperfecto.
La reforma también regula el desistimiento en los contratos sujetos al nuevo régimen y refuerza la documentación del estado de la vivienda al finalizar el alquiler.
Por ello, resulta especialmente útil dejar constancia de:
- La entrega de llaves.
- Los desperfectos y el estado del inmueble.
- La situación de los suministros.
- Las cantidades pendientes.
Protección frente a desahucios y participación de la Administración
La norma distingue diferentes mecanismos según la causa del procedimiento y las características del demandante.
En determinados procesos por impago con vulnerabilidad económica acreditada, la Administración dispone de dos meses desde su notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar o consignar las cantidades legalmente exigibles.
También se regulan suspensiones por vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional, con requisitos, revisiones y posibles compensaciones según el supuesto.
Estas medidas no equivalen a un seguro universal de impago ni garantizan que el propietario cobre en dos meses. Es necesario identificar qué mecanismo corresponde a cada expediente.
Fiscalidad y compra de vivienda
El decreto incluye una deducción por alquiler para inquilinos que cumplan los requisitos económicos y personales previstos, así como cambios en las reducciones del rendimiento neto del arrendador.
Su aplicación depende de las condiciones de cada beneficio y, en determinados casos, de la fecha del contrato. Una reducción del rendimiento neto tampoco equivale a recibir esa cantidad como devolución directa de Hacienda.
En materia de compraventa, se establecen restricciones para determinadas entidades adquirentes y operaciones por debajo del 70 % del valor de mercado tasado, con excepciones. No es una prohibición general aplicable a cualquier comprador.
Se contemplan, además, beneficios fiscales para ciertas ventas al sector público, sujetos a condiciones y límites.
Medidas aprobadas con aplicación posterior
Algunas disposiciones del mismo decreto tienen un calendario propio.
- 1 de diciembre de 2026: los cambios de IVA referentes al alquiler turístico y reformas tienen efectos desde esta fecha.
- 2027: determinadas medidas fiscales contemplan efectos durante este ejercicio.
- Programa TU CASA: prevé financiación mediante préstamos de hasta 50.000 euros a interés cero, sujeta a desarrollo y requisitos.
Es importante recordar que el programa TU CASA contempla financiación que debe devolverse, y cuya disponibilidad no puede darse por supuesta únicamente por la publicación del decreto.
Qué conviene revisar antes de tomar una decisión
Antes de actualizar una renta, comunicar un vencimiento, formalizar un alquiler temporal o repercutir un gasto, es recomendable:
- Comprobar la fecha de formalización del contrato.
- Identificar la naturaleza del alquiler.
- Revisar las cláusulas pactadas.
- Verificar las disposiciones transitorias aplicables.
Cada situación requiere un análisis individual para determinar qué medidas resultan aplicables.
Asesoramiento personalizado para propietarios e inquilinos
Si eres propietario o inquilino y quieres conocer cómo te afectan los cambios del nuevo decreto de vivienda de 2026, es importante revisar las circunstancias de tu contrato antes de tomar una decisión.
En Mimaison podemos ayudarte con la gestión de tu vivienda y a identificar qué aspectos deben revisarse antes de dar el siguiente paso.
Puedes contactar con nosotros sin compromiso en el 91 373 71 50 o por correo electrónico en hola@mimaison.es.
Este artículo se refiere exclusivamente al Real Decreto-ley 29/2026, con entrada en vigor el 8 de octubre. No incorpora las medidas del decreto previsto para el 15 de noviembre. Información de carácter general, que requiere comprobar las circunstancias de cada caso.
